O que você pode aprender com o meu investimento em imóveis. Por Warren Buffett
Revista Fortune, 24/02/2014.
"O investimento é mais inteligente quando é feito da mesma forma que um negócio." - Benjamin Graham, The Intelligent Investor
É justo usar uma citação de Ben Graham para abrir este ensaio, porque devo muito do que eu sei sobre o investimentos para ele. Vou falar mais sobre Ben um pouco mais tarde e eu vou ainda mais cedo falar sobre ações. Mas deixe-me dizer-lhe primeiro sobre dois pequenos investimentos que eu fiz há muito tempo. Embora não tenham alterado muito o total da minha riqueza, eles são instrutivos.
Este conto começa em Nebraska. De 1973 a 1981, o Centro-Oeste experimentou uma explosão dos preços agrícolas , causado por uma crença generalizada de que a inflação galopante estava chegando e alimentada pelas políticas de crédito de pequenos bancos rurais. Depois do estouro da bolha, trazendo quedas de preços de 50% ou mais que devastaram os agricultores alavancados e seus credores. Cinco vezes mais bancos Iowa e Nebraska quebraram no rescaldo dessa bolha do que em nossa recente Crise de 2008.
Em 1986 , eu comprei uma fazenda de 400 hectares, localizada a 50 quilômetros ao norte de Omaha. Isso me custou US$ 280.000, consideravelmente menos do que o que um banco falido havia emprestado contra a fazenda alguns anos antes. Eu não sabia nada sobre o funcionamento de uma fazenda. Mas eu tenho um filho que ama a agricultura e eu aprendi com ele quantos alqueires de milho e soja a fazenda iria produzir e quais as despesas operacionais. A partir dessas estimativas, calculei o retorno normalizado da fazenda de cerca de 10% . Eu também pensei que era provável que a produtividade iria melhorar ao longo do tempo e que os preços das safras subiriam. Ambas as expectativas se comprovaram.
Eu não precisava de nenhum conhecimento ou inteligência incomum para concluir que o investimento não tinha desvantagem e, potencialmente, tinha muita chance de dar certo. Haveriam más colheitas ocasionais e preços às vezes decepcionantes. Mas e daí? Haveriam alguns anos extraordinários também e eu nunca iria estar sob qualquer pressão para vender a propriedade. Agora, 28 anos depois, a fazenda triplicou seus ganhos e vale cinco vezes ou mais o que eu paguei. Eu ainda não sei nada sobre a agricultura e, recentemente, fez apenas a minha segunda visita à fazenda.
Em 1993, fiz um pequeno investimento. Larry Silverstein, locador do prédio da Salomon, quando eu era o CEO da empresa, me contou sobre um estabelecimento de varejo em Nova York adjacente à Universidade de Nova York que a Resolution Trust Corp estava vendendo. Mais uma vez, a bolha tinha estalado - desta vez envolvendo imóveis comerciais - e a RTC tinha sido criado para dispor dos bens de instituições de poupança falidas, cujo práticas de empréstimo otimistas tinham alimentado a loucura.
Aqui também a análise é simples. Como foi o caso com a fazenda, o rendimento atual da propriedade foi cerca de 10% sem empréstimos. Mas a propriedade tinha sido mal-administrada pelo RTC e seu rendimento aumentaria quando várias lojas vagas fossem alugadas. Ainda mais importante, o maior inquilino - que ocupava cerca de 20% do espaço do projeto - pagava aluguel de cerca de US$ 5 por pé quadrado, ao passo que outros inquilinos em média US$ 70. O vencimento deste contrato de arrendamento ruim era em nove anos e após isso tinha certeza de proporcionar um grande impulso para o lucro. A localização do imóvel também foi excelente: a Universidade de NY não ia a lugar nenhum.
Entrei com um pequeno grupo - incluindo Larry e meu amigo Fred Rose - na compra do prédio. Fred era um investidor imobiliário experiente, que, com sua família, iria gerir a propriedade. E gerenciar foi o que fizeram. Com arrendamentos antigos expirados, o lucro triplicou. Agora as distribuições anuais excedem 35% do nosso investimento inicial de capital próprio. Além disso, nossa hipoteca original foi refinanciado em 1996 e novamente em 1999, os movimentos que permitiram várias distribuições especiais, totalizando mais de 150% do que havia investido. Eu até hoje nunca fui ver a propriedade.
A renda, tanto da fazenda quanto do imóvel perto da NYU provavelmente vai aumentar nas próximas décadas. Embora os ganhos não sejam dramáticos, os dois investimentos serão participações sólidas e satisfatórias para a minha vida e, consequentemente, para os meus filhos e netos.
Eu digo a estes contos para ilustrar certos fundamentos de investimento:
- Você não precisa ser um especialista , a fim de obter retornos de investimentos satisfatórios. Mas se você não for, você deve reconhecer suas limitações e seguir um curso certo para funcionar razoavelmente bem. Mantenha as coisas simples e não tente acertar todas as tacadas. Quando for apresentado com promessas de lucros rápidos, respondA com um rápido " não".
- Concentre-se na produtividade futura do ativo que você está pensando em comprar. Se você não se sentir confortável fazendo uma estimativa de lucros futuros do ativo, simplesmente esqueça e siga em frente. Ninguém tem a capacidade de avaliar todas as possibilidades de investimento. Mas a onisciência não é necessário , você só precisa entender as ações que você realizar.
- Se você comprar um ativo pensando em vendê-lo mais caro no futuro, está especulando. Não há nada de impróprio nisso. Sei, no entanto, que eu sou incapaz de especular com sucesso, e eu sou cético em relação a aqueles que afirmam o sucesso sustentado em fazê-lo. Metade das pessoas que jogar cara-ou-coroa vai ganhar seu primeiro lance, mas nenhum desses vencedores tem uma expectativa de lucro se ele continuar a jogar o jogo. E o fato de que um ativo se valorizou no passado recente não é uma razão para comprá-lo.
- Com os meus dois pequenos investimentos, eu só pensava no que as propriedades produzem e não me importava com suas avaliações diárias. Os jogos são ganhos pelos jogadores que se concentram no campo de jogo - e não por aqueles cujos olhos estão colados ao placar. Se você pode desfrutar de sábados e domingos sem olhar para os preços das ações, experimente durante a semana.
- Formar opiniões macro ou ouvir as previsões de mercado dos outros é uma perda de tempo. Na verdade, é perigoso, pois pode desfocar a sua visão dos fatos que são verdadeiramente importantes. (Quando ouço comentaristas de TV opinando sobre o que o mercado vai fazer a seguir, lembro-me de comentário mordaz de Mickey Mantle: " Você não sabe o quão fácil este jogo é até que você entrar na cabine de transmissão.")
Minhas duas compras foram feitas em 1986 e 1993. O que a economia, as taxas de juros, ou o mercado de ações faria nos anos imediatamente seguintes - 1987 e 1994 - não tinha nenhuma importância para mim na determinação do sucesso desses investimentos. Eu não consigo lembrar o que as manchetes ou os especialistas diziam na época. Seja qual for a conversa, o milho iria continuar a crescer em Nebraska e os alunos iriam se matricular na NYU.
Há uma grande diferença entre os meus dois pequenos investimentos e um investimento em ações. Ações fornecem-lhe as valorizações minuto-a-minuto, enquanto eu ainda não vi o preço daminha fazenda ou imóvel de Nova York.
Deveria ser uma enorme vantagem para os investidores em ações ter essas avaliações descontroladamente flutuantes colocadas à seu favor - e para alguns investidores é. Afinal, se um sujeito mal-humorado com uma fazenda na fronteira com a minha propriedade grita um preço todos os dias para comprar minha fazenda ou vender-me a dele - e esses preços variaram muito durante curtos períodos de tempo, dependendo de seu estado mental - eu posso me beneficiar do seu comportamento errático. Se sua mensagem de venda diária era ridiculamente baixa e eu tivesse algum dinheiro de sobra, compraria sua fazenda. Se o número que ele gritou era absurdamente alto, eu venderia para ele ou simplesmente continuaria plantando milho.
Os proprietários de ações, no entanto, muitas vezes deixam o comportamento caprichoso e irracional de seus companheiros proprietários levá-los a se comportar irracionalmente também. Há tanta conversa sobre os mercados, a economia , as taxas de juros , o comportamento dos preços das ações, etc, que alguns investidores acreditam que é importante ouvir os especialistas - e, pior ainda, importante agir conforme seus comentários.
Aquelas pessoas que podem sentar-se em silêncio por décadas, quando possuem uma fazenda ou apartamento, muitas vezes tornam-se frenéticas quando estão expostas a um fluxo de citações de preço diários, com comentaristas que acompanham esse fluxos com uma mensagem implícita: " Não fique sentando aí, faça alguma coisa." Para esses investidores, a liquidez deixa de ser um benefício e passa a ser a uma maldição.
Um "flash crash" ou alguma outra variação mais extrema do mercado não pode ferir um investidor mais do que um vizinho errático e tagarela pode machucar meu investimento fazenda. De fato, quando os mercados caem isso pode ser útil para o verdadeiro investidor, se ele tem dinheiro disponível quando os preços ficam fora de sintonia com os valores. Um clima de medo é seu amigo na hora de investir, um mundo de euforia é seu inimigo.
Durante o pânico financeiro extraordinário que ocorreu no final de 2008, eu nunca tive um pensamento de vender minha fazenda ou imóveis em NY, embora uma recessão severa foi claramente se formando. E se eu tivesse 100% da propriedade de uma empresa sólida, com boas perspectivas de longo prazo, teria sido tolo considerar mesmo despejá-la. Então, por que vender minhas ações que eram pequenas participações em empresas maravilhosas? Na verdade, qualquer um deles pode eventualmente desapontar, mas como um grupo eles estavam determinados a fazer bem. Poderia alguém realmente acreditar que a terra iria engolir todos incríveis ativos produtivos e a ilimitada ingenuidade humana existente na América?
Quando Charlie Munger e eu compramos ações - o que nós pensamos como pequenas porções de empresas - a nossa análise é muito semelhante ao que usamos em comprar empresas inteiras. Primeiro temos de decidir se podemos sensatamente estimar uma faixa de lucros da empresa pelos próximos cinco anos ou mais. Se a resposta for sim, vamos comprar as ações (ou empresa) se ela estiver à venda por um preço razoável em relação ao limite inferior da nossa estimativa. Se, no entanto, falta-nos a capacidade de estimar lucros futuros - o que geralmente é o caso - nós simplesmente passamos a bola. Nos 54 anos que trabalhamos juntos, nós nunca fizemos uma compra por causa do ambiente macro ou político, ou os pontos de vista de outras pessoas. Na verdade, esses temas nunca surgem quando tomamos decisões .
É vital , entretanto, que reconheçamos o perímetro do nosso " círculo de competência " e fiquemos bem dentro dele. Mesmo assim, vamos fazer alguns erros, tanto com ações como empresas inteiras. Mas eles não serão os desastres que ocorrem, por exemplo, quando um mercado em alta induz compras que são baseadas no comportamento dos preços antecipados e um desejo de estar onde está a ação.
A maioria dos investidores, é claro, não fez o estudo de perspectivas de negócios uma prioridade em suas vidas. Se forem sábios, eles vão concluir que eles não sabem o suficiente sobre empresas específicas para prever o seu poder aquisitivo futuro.
Eu tenho uma boa notícia para esses não-profissionais: O investidor típico não precisa desta habilidade. No total, os negócios americanos foram maravilhosamente bem ao longo do tempo e continuarão à fazê-lo (embora , com toda a certeza, aos trancos e barrancos imprevisíveis). No século 20, o índice industrial Dow Jones avançou de 66 para 11.497, pagando um fluxo crescente de dividendos para arrancar. O século 21 vai testemunhar novos ganhos, quase certo de ser substancial. O objetivo da não-profissional não deve ser o de escolher os vencedores - nem ele nem seus "ajudantes " podem fazer isso -, mas deve, antes, ser de possuir uma seção transversal de empresas que, no total, iram bem . Um Fundo de Índice S&P 500 de baixo custo vai atingir esse objetivo.
Esse é o "o quê" de investir para o não-profissional. O "quando" também é importante. O principal perigo é que o investidor iniciante vá entrar no mercado em um momento de extrema exuberância e, em seguida, tornar-se desiludido quando ocorrem perdas com o papel. (Lembre-se do final da observação de Barton Biggs: "Um mercado em alta é como o sexo. Quando está perto do fim é que fica mais gostoso") O antídoto parace ser acumular ações por um longo período e nunca vender quando a notícia é ruim e as ações estão bem fora de suas altas. Seguindo essas regras, o investidor "ingênuo" que diversifica e mantém os custos mínimo é praticamente certo de obter resultados satisfatórios. Na verdade, o investidor não sofisticado que é realista sobre seus defeitos tem, provávelmente, mais chance de obtenção de resultados a longo prazo do que o profissional experiente, mas que é cego para até mesmo para uma única fraqueza.
Se os "investidores" ficarem comprando e vendendo freneticamente suas terras agrícolas para o outro, nem os rendimentos nem os preços dos seus cultivos seria aumentado. A única conseqüência de tal comportamento seria diminuições nos lucros totais devido aos custos substanciais que seriam incorridos.
No entanto, os indivíduos e as instituições serão constantemente convidados a estarem ativos por aqueles que lucram com seus conselhos ou efetuando transações. Os custos de negociações podem ser enormes e, para os investidores, sem qqer benefício. Assim, ignore a conversa, mantenha seus custos mínimos e investa em ações como você faria em uma fazenda.
O meu dinheiro, eu devo acrescentar, fica onde minha boca está é: O que eu aconselho aqui é essencialmente idêntico a certas instruções que eu estabelecidos no meu testamento. Um legado prevê que o dinheiro será entregue a um administrador para o benefício da minha esposa. (Eu tenho que usar o dinheiro para heranças individuais, porque todos as minha ações da Berkshire Hathaway serão integralmente distribuídos à instituições filantropas).
Meu conselho para o administrador não poderia ser mais simples: Coloque 10% do dinheiro em títulos do governo de curto prazo e 90% em um fundo de índice S&P 500. (Sugiro Vanguard do VFINX). Eu acredito que os resultados a longo prazo desta política serão superiores aos alcançados pela maioria dos investidores - sejam fundos de pensão, instituições ou indivíduos - que empregam gerentes de altos salários.
E agora de volta para Ben Graham. Eu aprendi a maior parte dos pensamentos nesta discussão investimento do livro de Ben "O Investidor Inteligente", que eu comprei em 1949. Minha vida financeira mudou com essa compra.
Antes de ler o livro de Ben, eu estava perdido no mundo dos investimentos. Em contraste , as idéias de Ben foram explicados logicamente dum jeito elegante e fácil de entender (sem letras gregas ou fórmulas complicadas) . Para mim, os pontos-chave foram dispostas em que edições posteriores rotulado capítulos 8 e 20. Estes pontos guiam minhas decisões de investimento hoje.
O livro deixa a idéia central de Ben: O preço é o que você paga, valor é o que você recebe. De todos os investimentos que já fiz, comprar o livro de Ben foi o melhor (exceto a compra das duas alianças de casamento).
Warren Buffett é o CEO da Berkshire Hathaway. Este ensaio é um trecho editado da sua carta anual aos acionistas.
